El préstamo comercial escribe la salida el día que se firma

El que toma un préstamo residencial refinancia cuando quiere. El que toma un préstamo comercial de multifamily muchas veces no puede, porque el préstamo está escrito para proteger el rendimiento del prestamista durante todo el plazo. Dominan dos estructuras. El yield maintenance obliga a pagar una penalidad calculada para que el prestamista reciba aproximadamente lo que habría ganado si el préstamo llegaba a término; baja a medida que se acerca el vencimiento y al principio puede ser enorme. La defeasance, habitual en préstamos securitizados, obliga a comprar una cartera de títulos que replique los pagos restantes y sustituirla como garantía, con sus propios costos y un proceso de semanas. Las penalidades escalonadas son la versión suave: un porcentaje decreciente del saldo por año. El lockout es la más dura: no se puede precancelar durante una cantidad de años. Esto pertenece a la decisión de COMPRAR y no a la de vender, por una razón simple. Un plan de negocio que dice «renuevo, subo rentas y refinancio en el año tres» es incompatible con un préstamo que hace del año tres una salida prohibitiva. El plan y la deuda se eligen juntos. La asumibilidad es la otra cara. Un préstamo que un comprador futuro pueda tomar —a una tasa que para entonces resulte atractiva— es un activo real en la venta. Viene con aprobación del prestamista, un arancel y condiciones sobre quién asume. Pida el lenguaje de precancelación y la cláusula de asunción en la etapa de term sheet. En los documentos de cierre ya no se negocia. Esta nota es información general, no asesoría legal, contable ni financiera. Las reglas cambian y cada caso es distinto: consulte el suyo con un profesional matriculado. Alberto Zaltzberg — Adonait · adonait.com