Prestamo de inversion
Prestamo DSCR: califica por la renta del inmueble, no por tu ingreso personal
Si la propiedad de inversion genera renta suficiente para cubrir su propia hipoteca, podes calificar sin presentar W-2 ni declaraciones de impuestos.
El prestamo DSCR (Debt Service Coverage Ratio, o Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda) es un financiamiento pensado para inversionistas de bienes raices. En lugar de evaluar tu ingreso personal, el prestamista mide si la renta esperada o real del inmueble alcanza para pagar la cuota mensual (capital, interes, impuestos y seguro). Se calcula dividiendo el ingreso por renta entre el pago total de la deuda: un DSCR de 1.0 significa que la renta iguala la cuota, y por encima de 1.0 significa que sobra flujo. Es ideal para inversionistas con varias propiedades, trabajadores independientes, extranjeros o quienes tienen ingresos difciles de documentar pero un buen activo que se paga solo. Como es un prestamo para propiedades de inversion y no para vivienda principal, suele tener requisitos y costos distintos a los de un prestamo convencional. Esta pagina es informacion educativa y no constituye una oferta de credito ni asesoria financiera personalizada.
Sin verificar tu ingreso personal
No necesitas presentar W-2, recibos de sueldo ni declaraciones de impuestos. La aprobacion se basa en el flujo de renta del inmueble.
Ideal para multiples propiedades
Como no se mira tu DTI personal, podes financiar muchas propiedades sin que las deudas de unas afecten la aprobacion de otras.
Cierres mas rapidos
Al requerir menos documentacion de ingresos, el proceso suele ser mas agil que un prestamo convencional con full doc.
Accesible para extranjeros e independientes
Inversionistas extranjeros, trabajadores por cuenta propia y duenos de negocio pueden calificar aunque no documenten ingreso tradicional.
Se puede prestar a nombre de una LLC
Muchos prestamistas permiten titular en una entidad (LLC), util para proteccion patrimonial y estructura del negocio.
Sirve para compra, refinanciamiento y cash-out
Podes usarlo para comprar, refinanciar a mejor tasa o sacar capital de propiedades que ya tenes para reinvertir.
Aspectos legales
Es un prestamo para fines de negocio
El DSCR se documenta como prestamo para fines comerciales/de inversion, no de consumo. Por eso muchas protecciones de prestamos de vivienda principal no aplican igual.
TRID / Loan Estimate y Closing Disclosure
Las reglas TRID aplican a prestamos de consumo; los DSCR de fines de negocio suelen quedar exentos, por lo que podrias no recibir un LE/CD estandar. Confirma con tu prestamista que disclosures recibis.
ECOA / Igualdad de oportunidad de credito
La ley ECOA prohibe discriminar por raza, sexo, religion, origen, edad o estado civil al otorgar credito. Aplica tambien a prestamos de fines de negocio.
Fair Housing Act
Prohibe la discriminacion en transacciones de vivienda y financiamiento relacionado. Toda solicitud se evalua con igualdad de oportunidad.
Avaluo y analisis de renta de mercado
Se requiere un avaluo independiente, normalmente con un Schedule of Market Rent (Formulario 1007) para sustentar la renta usada en el DSCR. El resultado puede afectar el monto aprobado.
Escrow de impuestos y seguro
El prestamista puede exigir una cuenta escrow para impuestos prediales y seguro; en prestamos de inversion a veces es opcional con un ajuste de tasa. Depende del programa.
Seguro contra inundaciones en Florida
Si la propiedad esta en zona de inundacion FEMA, la ley exige seguro contra inundaciones para el prestamo. En Florida es comun por la geografia costera.
Seguro de huracan / viento
Florida suele requerir cobertura de viento o huracan, que puede ser un costo separado. Estos costos afectan el calculo del DSCR.
Prepayment penalty
Muchos DSCR incluyen penalidad por pago anticipado (ej. estructura 5/4/3/2/1). Debe divulgarse en el pagare; revisalo antes de firmar.
Derecho de rescision (limitado)
El derecho federal de rescision de 3 dias aplica a refinanciamientos de vivienda principal, no a propiedades de inversion. En un DSCR normalmente no aplica.
Titulacion en LLC y garantia personal
Si cerras en una LLC, el prestamista suele exigir una garantia personal del miembro. Eso significa responsabilidad personal pese a la entidad.
Licencia y NMLS del originador
Los originadores de prestamos en Florida deben estar licenciados y registrados en NMLS. Podes verificar la licencia de tu broker en el sistema NMLS Consumer Access.
Verificacion de fondos y origen del dinero
Por reglas anti-lavado (BSA/AML) y conozca-a-su-cliente, se verifica el origen del enganche y reservas, especialmente para inversionistas extranjeros. Esto puede pedir documentacion adicional.
Programas
Características y requisitos
Enganche minimo
Suele ir de 20% a 25% del valor (LTV de 75-80%). El monto exacto depende del prestamista, el DSCR, el credito y el tipo de propiedad.
Credit score tipico
La mayoria de programas pide un FICO desde 620-680; mejores tasas y LTV se logran con scores mas altos. Varia segun prestamista.
Ratio DSCR requerido
Muchos prestamistas piden un DSCR de 1.0 a 1.25; algunos aceptan por debajo de 1.0 con mayor enganche o tasa. Depende del caso.
Sin DTI personal
No se calcula tu relacion deuda-ingreso personal; lo que importa es la cobertura de la renta sobre el pago del inmueble.
Reservas y documentacion
Suele pedirse de 3 a 12 meses de reservas y un avaluo con analisis de renta de mercado (formulario 1007). Los requisitos varian.
Plazos y estructura
Comun a 30 anos fijos; tambien hay opciones de tasa ajustable o solo-interes. Las tasas suelen ser algo mas altas que un convencional.
Calculadora de Hipoteca
Estimá tu cuota mensual
Pago mensual estimado
$4,792
Estimación orientativa. No incluye HOA. Verificá tasas y costos con tu prestamista.
Preguntas frecuentes
Preguntas y respuestas
DSCR es el Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda: la renta del inmueble dividida entre su pago mensual total. Mide si la propiedad genera suficiente para pagarse sola.
Se divide el ingreso por renta mensual entre el pago total (capital, interes, impuestos, seguro y HOA si aplica). Por ejemplo, $2,000 de renta sobre $1,600 de pago da un DSCR de 1.25.
Muchos prestamistas piden al menos 1.0 a 1.25, pero algunos aceptan ratios por debajo de 1.0 con mas enganche o una tasa mas alta. Depende del programa y de tu perfil.
Normalmente no. La gran ventaja del DSCR es que no se verifica tu ingreso personal, asi que no se piden W-2 ni declaraciones de impuestos.
No. El DSCR es exclusivamente para propiedades de inversion que generan renta, no para la casa donde vivis. Para vivienda principal hay otros programas.
Por lo general entre 20% y 25%, segun el LTV maximo del programa, tu credito y el DSCR. Con mejor perfil podes acercarte al minimo.
Muchos programas arrancan en un FICO de 620 a 680. Scores mas altos suelen abrir mejores tasas y mayor LTV. Varia segun el prestamista.
Si, la mayoria de prestamistas DSCR lo permiten, lo que ayuda con proteccion patrimonial. Casi siempre se exige una garantia personal del miembro.
Como no se mira tu DTI personal, no hay el limite tipico de los prestamos convencionales. Podes financiar muchas propiedades sujeto a las politicas del prestamista.
Generalmente si, porque es un prestamo de inversion con mas riesgo percibido. La diferencia varia segun el credito, el DSCR y el enganche.
Para compras se suele usar la renta de mercado del avaluo (Formulario 1007) en vez de un contrato existente. Asi se puede calcular el DSCR aunque no haya inquilino aun.
Si, podes refinanciar y sacar capital de una propiedad de inversion para reinvertir. El monto depende del LTV maximo de cash-out del programa.
Algunos prestamistas aceptan ingresos de renta a corto plazo, a veces con un historial de la plataforma o un analisis de mercado. No todos lo permiten, asi que hay que confirmar.
Muchos prestamos DSCR la incluyen, a menudo con una estructura decreciente como 5/4/3/2/1. Siempre debe estar divulgada en el pagare antes de firmar.
Al requerir menos documentacion de ingresos suele ser mas rapido, a menudo de 2 a 4 semanas. El avaluo y el titulo siguen siendo los factores que mas influyen.
Si, comunmente entre 3 y 12 meses de pagos en reservas, segun el programa y el monto del prestamo. Demuestran capacidad de cubrir vacancia o reparaciones.
Si, es una de las opciones mas usadas por inversionistas extranjeros porque no exige ingreso de EE.UU. Se verifica el origen de los fondos y puede pedirse documentacion adicional.
Casas unifamiliares, condos, y de 2 a 4 unidades son comunes; algunos programas aceptan multifamiliar pequeno. La elegibilidad depende del prestamista.
Como suele ser un prestamo de fines de negocio, puede estar exento de TRID, asi que tal vez no recibas un Loan Estimate ni Closing Disclosure estandar. Confirma con tu prestamista que documentos te entregan.
El derecho federal de rescision de 3 dias aplica a refinanciamientos de vivienda principal, no a propiedades de inversion. En un DSCR normalmente no lo tenes.
No. Es solo informacion educativa y no constituye una oferta de credito ni asesoria financiera personalizada. Todo prestamo esta sujeto a aprobacion, avaluo y verificacion bajo igualdad de oportunidad.
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