Compradores Extranjeros
Préstamos Foreign National: financia tu propiedad en Florida sin crédito de EE.UU.
Eres extranjero, no tienes Social Security ni historial de crédito en EE.UU., pero quieres comprar en el Sur de Florida: este préstamo está hecho para ti.
El préstamo Foreign National es un financiamiento diseñado para personas que no son ciudadanas ni residentes permanentes de EE.UU. y que no tienen historial crediticio estadounidense. Lo otorgan prestamistas privados y bancos de portafolio (no es un programa de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA ni VA), por lo que las reglas las define cada prestamista. En lugar de pedir un puntaje FICO, evalúan tu enganche, tus reservas, tus ingresos en el extranjero y, a veces, una carta de referencia de tu banco internacional. Es muy usado por inversionistas latinoamericanos, europeos y canadienses que compran segundas residencias o propiedades de renta en Miami, Aventura, Brickell y todo el Sur de Florida. Esta página es información educativa para que entiendas cómo funciona; no es una oferta de crédito ni asesoría financiera o legal.
No necesitas crédito de EE.UU.
No te piden puntaje FICO ni Social Security number. El prestamista evalúa tu perfil global en lugar de tu historial crediticio estadounidense.
Ingresos del extranjero aceptados
Puedes documentar tus ingresos con estados de cuenta, cartas de tu contador o referencias bancarias de tu país. Muchos programas son tipo bank-statement.
Ideal para inversión y segundas residencias
Es la vía habitual para comprar propiedades de renta o casas de vacaciones en Florida sin ser residente. La renta proyectada puede ayudar a calificar.
Puedes comprar con una entidad
Muchos programas permiten cerrar a nombre de una LLC o corporación, lo que ayuda con la planeación patrimonial y la privacidad.
Proceso ágil y flexible
Al ser prestamistas privados o de portafolio, las decisiones suelen ser más rápidas y adaptadas a tu caso que en la banca tradicional.
Construye presencia en EE.UU.
Te permite empezar a tener activos y banca en EE.UU., y con el tiempo puedes refinanciar a tasas mejores conforme construyas historial.
Aspectos legales
TRID: Loan Estimate y Closing Disclosure
Si el préstamo es para una vivienda y está cubierto por TRID, debes recibir el Loan Estimate dentro de 3 días hábiles de la solicitud y el Closing Disclosure al menos 3 días antes del cierre. Algunos préstamos de inversión por entidad pueden quedar exentos.
RESPA
La Real Estate Settlement Procedures Act regula los costos de cierre y prohíbe comisiones encubiertas (kickbacks) entre proveedores. Su aplicación a Foreign Nationals depende de si el préstamo es de consumo o de negocio.
ECOA / Fair Lending
La Equal Credit Opportunity Act prohíbe discriminar por raza, origen nacional, religión, sexo, estado civil o edad. El estatus migratorio sí puede considerarse para evaluar la capacidad de cobro, pero no como pretexto para discriminar por origen nacional.
Fair Housing Act
La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en transacciones de vivienda, incluido el financiamiento, por clases protegidas. Todos los compradores tienen igualdad de oportunidad en vivienda.
Tasación (appraisal)
El prestamista exige una tasación de un appraiser licenciado para confirmar el valor. Bajo ECOA tienes derecho a recibir copia de la tasación en préstamos cubiertos.
Escrow de impuestos y seguro
El prestamista puede exigir una cuenta escrow para impuestos prediales y seguro (hazard y, en Florida, frecuentemente seguro de viento e inundación). En préstamos de inversión a veces es opcional.
Derecho de rescisión en refinanciamientos
En un refinanciamiento de tu residencia principal aplica el derecho de cancelar dentro de 3 días hábiles. En compras y en propiedades de inversión normalmente no aplica.
Retención FIRPTA al vender
FIRPTA es relevante a futuro: cuando un extranjero vende un inmueble en EE.UU., el comprador suele retener un porcentaje (típicamente hasta 15%) del precio para el IRS. No afecta la compra, pero conviene planearlo.
ITIN y reporte fiscal
Muchos prestamistas piden un ITIN (número de identificación fiscal individual) en vez de SSN. Tener propiedad e ingresos de renta en EE.UU. genera obligaciones de declaración ante el IRS.
Antilavado de dinero (BSA/AML) y prueba de fondos
Por las leyes BSA/AML y las reglas de FinCEN, debes documentar el origen lícito de tus fondos. En ciertas compras en efectivo por entidad en Miami pueden aplicar Geographic Targeting Orders que exigen reportar al beneficiario final.
Florida Doc Stamps e impuestos de transferencia
Florida cobra documentary stamp taxes sobre la escritura y sobre la nota hipotecaria, más el intangible tax sobre la hipoteca. Son costos de cierre reales que deben divulgarse.
Seguro de título y title company
El cierre se hace mediante una title company o abogado que emite seguro de título para proteger contra defectos en la propiedad. En Florida es práctica estándar en la compra.
Naturaleza del prestamista y licencias
Estos préstamos los originan prestamistas privados o de portafolio bajo licencia estatal (NMLS); no son programas garantizados por el gobierno. Los términos y protecciones al consumidor pueden diferir según sea préstamo de consumo o de negocio.
Programas
Características y requisitos
Enganche mínimo
Lo típico es 25% a 40% del precio (a veces 30% es el piso). El monto exacto depende del prestamista, del tipo de propiedad y de tu perfil.
Sin puntaje FICO, perfil alternativo
En vez de credit score, piden carta de referencia bancaria internacional, reservas y documentación de ingresos. Cada prestamista define qué acepta.
Reservas y DTI
Suelen pedir de 6 a 12 meses de reservas de pagos. El DTI o ratio de cobertura (DSCR para rentas) varía; muchos programas se basan en el flujo del inmueble, no en tu DTI personal.
Tasas, plazos y PMI
Las tasas son más altas que en un préstamo convencional y los plazos van de 15 a 30 años, fijos o ARM. Como el enganche es alto, normalmente no hay PMI.
Documentación requerida
Pasaporte y visa válidos, comprobante de fondos, estados de cuenta, referencia bancaria y, a veces, prueba de domicilio en el extranjero. Los requisitos cambian según el caso y el prestamista.
Límites y tipo de propiedad
Aplica a casas, condos y multifamiliares pequeños; algunos condos requieren aprobación del proyecto. Los montos máximos los fija cada prestamista, no hay límite conforming.
Calculadora de Hipoteca
Estimá tu cuota mensual
Pago mensual estimado
$4,792
Estimación orientativa. No incluye HOA. Verificá tasas y costos con tu prestamista.
Preguntas frecuentes
Preguntas y respuestas
Es un financiamiento hipotecario para personas que no son ciudadanas ni residentes permanentes de EE.UU. y que no tienen historial de crédito estadounidense. Lo ofrecen prestamistas privados y de portafolio que evalúan tu perfil global en lugar de un puntaje FICO.
No. La mayoría de los programas no exige SSN y aceptan un ITIN o solo tu pasaporte. Cada prestamista define qué identificación necesita.
No es necesario. En lugar de historial crediticio, suelen pedir una carta de referencia de tu banco internacional, reservas y comprobante de fondos. Por eso es la opción ideal para quien recién empieza en EE.UU.
Lo típico es entre 25% y 40% del precio, con 30% como referencia común. El porcentaje exacto depende del prestamista, del tipo de propiedad y de tu perfil.
Generalmente sí, porque hay más riesgo percibido y no son préstamos respaldados por el gobierno. La diferencia varía según el mercado y tu perfil, y puedes refinanciar más adelante.
Sí, muchos programas permiten cerrar a nombre de una LLC o corporación. Esto ayuda con privacidad y planeación patrimonial, pero conviene consultar a un contador o abogado.
Sí, es muy común. Algunos programas son tipo DSCR y califican con base en la renta que genera el inmueble en vez de tus ingresos personales.
Puedes usar estados de cuenta bancarios, cartas de tu contador o referencias bancarias de tu país. Muchos programas son bank-statement y no exigen declaraciones de impuestos de EE.UU.
Por lo general: pasaporte y visa válidos, comprobante de fondos, estados de cuenta, una carta de referencia bancaria y a veces prueba de domicilio. La lista exacta depende del prestamista y de tu caso.
Muchos prestamistas aceptan visa de turista o de negocios, e incluso a quienes no residen en EE.UU. Las reglas varían, así que conviene confirmar tu caso con anticipación.
Como son prestamistas privados o de portafolio, suele ser más ágil que la banca tradicional, a menudo de 3 a 6 semanas. Los tiempos dependen de qué tan completa esté tu documentación.
Es común que pidan de 6 a 12 meses de pagos en reservas. Tener más reservas suele mejorar tus condiciones.
Normalmente no, porque el enganche es alto (25% o más) y el PMI solo aplica cuando se financia más del 80% del valor. Confírmalo con tu prestamista.
Bajo FIRPTA, cuando un extranjero vende un inmueble en EE.UU. el comprador suele retener un porcentaje (a menudo hasta 15%) para el IRS. Es algo a planear, no afecta la compra. Consulta a un asesor fiscal.
El ITIN es un número de identificación fiscal individual que emite el IRS para quienes no tienen SSN. Muchos prestamistas lo piden y te sirve para cumplir con tus obligaciones fiscales en EE.UU.
Sí. Por las leyes antilavado (BSA/AML) debes documentar el origen lícito de tus fondos. En ciertas compras por entidad en Miami pueden aplicar reglas que exigen revelar al beneficiario final.
Sí. Conforme construyas historial y banca en EE.UU., puedes refinanciar a programas con mejores condiciones. El refinanciamiento depende del valor de la propiedad y del mercado al momento.
Casas, condos y multifamiliares pequeños; algunos condos requieren que el proyecto esté aprobado por el prestamista. No todos los programas financian terrenos ni propiedades comerciales.
Incluyen doc stamps sobre la escritura y la nota, intangible tax sobre la hipoteca, seguro de título, tasación y honorarios. Todos deben divulgarse en tus documentos de cierre.
Si el préstamo es de consumo y está cubierto por TRID, sí recibes Loan Estimate y Closing Disclosure. Si es de negocio o por entidad, algunos avisos pueden no aplicar; pregúntale a tu prestamista.
No. Es información educativa para ayudarte a entender el préstamo Foreign National y no constituye una oferta de crédito ni asesoría financiera o legal. Trabajamos bajo igualdad de oportunidad en crédito y vivienda.
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