Espacios comerciales en corredores de alto tráfico, strip centers y plazas. Ideal para tiendas, servicios y conceptos de cara al público.
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Consideraciones legales
- Zonificación de retail y permisos de letrero (signage) de la ciudad/condado
- Cláusulas de uso permitido y exclusividades del centro comercial (no competir con co-tenants)
- CAM charges (mantenimiento de áreas comunes), impuestos y seguro en el lease (NNN)
- Certificate of Use y Business Tax Receipt para operar en el local
- Accesibilidad ADA del local y del estacionamiento
- Cumplimiento de parking ratio por código según el uso
Qué evaluar
- 1Análisis de tráfico peatonal y vehicular del corredor
- 2Estudio de co-tenancy (vecinos comerciales que generan o restan tráfico)
- 3Revisión de términos de lease (NNN vs gross) y aumentos anuales
- 4Estacionamiento disponible vs. requerido por código
- 5Visibilidad, frente (frontage) y posibilidad de signage
Preguntas y respuestas
Preguntas frecuentes
Triple Net: además de la renta base, el inquilino paga su parte de impuestos, seguro y mantenimiento de áreas comunes (CAM). Es lo habitual en retail; lo modelamos en tu costo total de ocupación para que no haya sorpresas.
No siempre: la zonificación municipal y las cláusulas de uso permitido y exclusividad del centro pueden restringir ciertos rubros (ej. no puede haber dos del mismo giro). Lo verificamos por dirección antes de firmar o comprar.
Rentar da flexibilidad y menor inversión; comprar fija el costo de ocupación, genera patrimonio y, si es condominio comercial, puede tener ventajas fiscales. Analizamos cap rate, costos de la asociación y tu horizonte para recomendarte.
Es qué otros negocios hay en el centro. Un ancla fuerte (supermercado, gimnasio) genera tráfico que te beneficia; algunas cláusulas incluso te permiten reducir la renta si el ancla se va. Lo revisamos en el due diligence del lease.
Certificate of Use, Business Tax Receipt (ciudad y condado), permiso de letrero (signage) y, según el rubro, permisos específicos. Si hay obra (build-out), suma permisos de construcción e inspecciones. Te guiamos en el proceso.
Por capitalización del ingreso (NOI dividido por el cap rate de la zona) si está rentado, o por comparables de precio por pie cuadrado si está vacío. La ubicación, el frente y el tipo de inquilino/lease pesan mucho.
Es el aporte que hace el dueño para adecuar el local a tu negocio. Se negocia según el plazo del lease: a más años, mayor TI. Lo usamos como palanca de negociación junto con meses de renta gratis (free rent).
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Información general; no constituye asesoría legal ni contable. Verificá permisos, zonificación y licencias con las autoridades y profesionales competentes.