Prestamo de inversion
Prestamo Fix & Flip: compra, renueva y revende
Financiamiento de corto plazo pensado para comprar una propiedad, renovarla y venderla con ganancia.
El prestamo Fix & Flip es un financiamiento de corto plazo (normalmente 6 a 24 meses) que usan inversionistas inmobiliarios para comprar una propiedad que necesita reparaciones, renovarla y revenderla rapido. A diferencia de una hipoteca tradicional, el prestamista evalua principalmente el valor del negocio: el precio de compra, el costo de la rehabilitacion y el valor estimado despues de las reparaciones (ARV, por sus siglas en ingles). Muchos de estos prestamos los otorgan prestamistas privados o 'hard money', con tasas mas altas pero aprobaciones mas rapidas y enfoque en la propiedad como garantia. Es ideal para flippers, inversionistas que compran para revender y quienes hacen rehabilitaciones de vivienda con un plan de salida claro. No es un prestamo para comprar tu vivienda principal, sino una herramienta de inversion. Esta pagina es informacion educativa y no constituye una oferta de credito ni asesoria financiera.
Aprobacion y cierre rapidos
Estos prestamos suelen cerrar en dias o pocas semanas, lo que te permite competir por propiedades y aprovechar oportunidades antes que un comprador con hipoteca tradicional.
Enfoque en el negocio, no solo en tu credito
El prestamista pondera el valor de la propiedad y el ARV mas que tu historial de ingresos, asi que un buen negocio puede aprobarse aun con perfil financiero imperfecto.
Financia la compra y la renovacion
Muchos programas cubren parte del precio de compra y un porcentaje del presupuesto de rehabilitacion, que se entrega por etapas (draws) a medida que avanza la obra.
Plazos cortos sin penalidad por pago anticipado
Estan disenados para proyectos de meses, y muchos no penalizan si pagas antes, lo que conviene cuando vendes rapido tras la renovacion.
Apalancamiento para hacer mas proyectos
Al no inmovilizar todo tu capital en una sola propiedad, puedes manejar varios flips a la vez o reservar efectivo para imprevistos de obra.
Pagos de solo interes durante el proyecto
Muchos Fix & Flip ofrecen pagos mensuales de solo interes, lo que reduce el desembolso mientras renuevas y esperas la venta.
Aspectos legales
TRID y muchos prestamos de inversion estan exentos
Los prestamos para fines de negocio o inversion suelen estar exentos de TRID (Loan Estimate y Closing Disclosure). El prestamista debe documentar el proposito de negocio; confirma como se clasifica tu prestamo.
RESPA y prestamos de proposito de negocio
RESPA tipicamente no aplica a prestamos cuyo proposito principal es de negocio o inversion, pero las reglas estatales de cierre y escrow pueden seguir aplicando. Verifica con el cierre.
ECOA e igualdad de oportunidad en credito
La Equal Credit Opportunity Act prohibe discriminar por raza, sexo, edad, origen u otros factores protegidos. Tienes derecho a una notificacion de accion adversa si te niegan el credito.
Fair Housing Act
La ley federal de vivienda justa prohibe la discriminacion en transacciones relacionadas con vivienda. Aplica a la conducta de prestamistas, agentes y vendedores.
Tasacion as-is y ARV
El prestamista suele exigir una tasacion del valor actual y del valor despues de reparaciones (ARV). Bajo ECOA tienes derecho a recibir copia de los informes de tasacion.
Licencia de prestamista y reglas estatales
En Florida los prestamistas y brokers hipotecarios deben estar debidamente licenciados, salvo exenciones especificas para ciertos prestamos comerciales. Verifica la licencia en el registro NMLS.
Garantia personal y recurso
Muchos Fix & Flip exigen garantia personal aunque el prestamo este a nombre de una LLC, haciendolo 'con recurso'. Lee bien las clausulas de incumplimiento y ejecucion.
Sin derecho de rescision en inversion
El derecho de rescision de 3 dias de TILA aplica a refinanciamientos de vivienda principal, no a propiedades de inversion. Confirma el tipo de propiedad en tus documentos.
Estructura de draws e inspecciones
Los fondos de rehabilitacion se liberan por etapas tras inspecciones que verifican el avance de obra. El contrato define quien paga las inspecciones y los tiempos de desembolso.
Permisos y codigos locales
Las renovaciones suelen requerir permisos del condado o municipio de Florida y cumplir los codigos de construccion. Hacer obra sin permiso puede frenar la venta y generar multas.
Seguro del prestamista (builder's risk)
El prestamista suele exigir seguro de constructor o de propiedad vacante durante la renovacion, y figurar como beneficiario. Verifica la cobertura por daño, incendio y responsabilidad.
Impuestos sobre la ganancia y dealer status
La ganancia de un flip suele tributar como ingreso ordinario y el IRS puede tratarte como 'dealer'. Consulta a un contador; esto no es asesoria fiscal.
Divulgaciones al revender (Florida)
Al revender en Florida, el vendedor debe divulgar defectos materiales conocidos que no sean facilmente visibles (regla Johnson v. Davis). Documenta las reparaciones realizadas.
Programas
Características y requisitos
Enganche y aporte propio
Es comun aportar entre 10% y 25% del precio de compra mas parte de los costos de cierre. El monto exacto depende del prestamista, tu experiencia y el negocio.
LTV, LTC y ARV
Los prestamistas suelen financiar hasta ~70-75% del ARV o ~80-90% del costo total (compra + rehab). Estos limites varian segun el prestamista y el proyecto.
Credit score tipico
Muchos programas piden un puntaje desde 620-660, aunque algunos prestamistas privados son mas flexibles si el negocio y las reservas son solidos. Depende del prestamista.
Tasas, puntos y plazo
Las tasas suelen ser mas altas que una hipoteca tradicional, mas 1-3 puntos de originacion, con plazos de 6 a 24 meses. Confirma siempre los numeros por escrito.
Reservas de efectivo y experiencia
Es habitual que pidan reservas para cubrir varios meses de pagos e imprevistos. Tener flips previos puede mejorar terminos; los principiantes suelen recibir condiciones mas conservadoras.
Documentacion y presupuesto de obra
Suelen pedir el presupuesto detallado de rehabilitacion, contratos, tasacion 'as-is' y ARV, y a veces seguro de constructor. Los requisitos exactos dependen del caso.
Calculadora de Hipoteca
Estimá tu cuota mensual
Pago mensual estimado
$4,792
Estimación orientativa. No incluye HOA. Verificá tasas y costos con tu prestamista.
Preguntas frecuentes
Preguntas y respuestas
Es un prestamo de corto plazo para comprar una propiedad, renovarla y revenderla con ganancia. El prestamista evalua sobre todo el negocio y el valor despues de reparaciones, no solo tu perfil de credito.
Muchos Fix & Flip son prestamos hard money de prestamistas privados, pero no todos. Algunos bancos y prestamistas especializados ofrecen programas similares con terminos distintos.
No, esta disenado para inversion y proposito de negocio, no para vivir en la propiedad. Para tu casa principal existen otros productos hipotecarios.
Suele ir de 10% a 25% del precio de compra, mas costos de cierre. El monto depende del prestamista, tu experiencia y la calidad del negocio.
ARV es el valor estimado de la propiedad despues de las reparaciones. Los prestamistas lo usan para definir cuanto te prestan, normalmente un porcentaje de ese valor.
Muchos programas financian parte del presupuesto de rehab y lo entregan por etapas (draws) tras inspecciones. El porcentaje cubierto varia segun el prestamista.
Lo tipico es de 6 a 24 meses, pensado para completar la renovacion y vender. Algunos permiten extensiones por una comision adicional.
Muchos prestamistas piden desde 620-660, pero algunos privados son mas flexibles si el negocio y las reservas son solidos. Siempre depende del prestamista.
Si, suelen ser mas altas y se cobran puntos de originacion, porque es financiamiento de corto plazo y mayor riesgo. A cambio, la aprobacion es mas rapida.
No siempre, pero la experiencia mejora los terminos. A los principiantes suelen pedirles mas enganche, mas reservas o un contratista con trayectoria.
Si, es muy comun por temas de responsabilidad. Aun asi, casi siempre te exigiran una garantia personal que te hace responsable si el prestamo no se paga.
Podrias pedir una extension con costo, refinanciar a un prestamo de alquiler o vender mas rapido bajando el precio. Por eso es clave tener un plan de salida y reservas.
Muchos Fix & Flip no penalizan el pago anticipado, lo que conviene cuando vendes rapido. Aun asi, revisa el contrato porque algunos si la incluyen.
El dinero de la renovacion se libera por etapas a medida que completas el trabajo y pasa una inspeccion. Tu cubres los costos por adelantado y luego te reembolsan.
La mayoria de las renovaciones estructurales o de sistemas requieren permiso del condado o ciudad. Trabajar sin permiso puede frenar la venta y generar multas.
El prestamista suele exigir seguro de constructor (builder's risk) o de propiedad vacante y figurar como beneficiario. Cubre daños, incendio y a veces responsabilidad civil.
Suelen tratarse como ingreso ordinario y no como ganancia de capital de largo plazo. Consulta a un contador, ya que el IRS puede considerarte 'dealer'.
Es prudente reservar entre 10% y 20% del presupuesto de obra mas varios meses de pagos. Las renovaciones casi siempre cuestan mas y tardan mas de lo planeado.
Tipicamente el presupuesto de rehab, contratos del contratista, tasacion as-is y ARV, prueba de reservas y a veces seguro. Los requisitos exactos dependen del prestamista.
No para propiedades de inversion; ese derecho de TILA aplica al refinanciamiento de vivienda principal. Confirma el tipo de propiedad en tus documentos de cierre.
No, es informacion educativa y no constituye una oferta de credito ni asesoria financiera o fiscal. Todo prestamo esta sujeto a aprobacion, e igualdad de oportunidad en credito y vivienda.
¿Hablamos?
Contanos tu situación y te armamos un plan a medida.
Solicitar asesoría
Prestamo de inversion