Loss to lease y ocupación económica: el hueco entre estar lleno y cobrar

La ocupación física es la proporción de unidades con alguien viviendo adentro. Es el número que aparece en el aviso y el menos informativo del conjunto. La ocupación económica es la proporción de la renta potencial bruta efectivamente cobrada. El hueco entre las dos está hecho de cosas concretas y con nombre: loss to lease, bonificaciones, vacancia, incobrables y unidades sin renta. El loss to lease es el más grande y el menos discutido. Es la diferencia entre lo que una unidad podría alquilarse hoy y lo que paga el inquilino sentado, bajo un contrato firmado antes. En un mercado que se movió, un edificio lleno puede cargar un loss to lease considerable — y eso es al mismo tiempo un lastre sobre el ingreso de hoy y el argumento más claro de mejora para un comprador, porque se convierte a medida que los contratos vencen. Las bonificaciones son las que se esconden a la vista. Un mes gratis en un contrato anual es un descuento de alrededor de un doceavo, pero el rent roll puede mostrar la renta de lista con la bonificación contabilizada en otro lado. Pida el reporte de concesiones, no un resumen. Las unidades sin renta —el modelo, la oficina, la que ocupa el encargado— están ocupadas y no producen nada. Los incobrables son el inquilino que está y no paga: la ocupación física lo cuenta como ocupado y la cuenta bancaria no. Modele la ocupación económica. Y después pregúntese cuánto del hueco es estructural y cuánto se convierte al renovar, porque sólo la segunda mitad es un plan. Esta nota es información general, no asesoría legal, contable ni financiera. Las reglas cambian y cada caso es distinto: consulte el suyo con un profesional matriculado. Alberto Zaltzberg — Adonait · adonait.com