Leer un T-12 y un rent roll sin creerle a ninguno de los dos

El estado operativo de los últimos doce meses y el rent roll vigente son el corazón de cualquier carpeta de multifamily. Ninguno está auditado. Empiece por hacerlos coincidir entre sí. La renta contractual anualizada del rent roll tiene que dar contra la renta potencial bruta del T-12. Cuando no da, algo cambió durante el año —unidades renovadas y realquiladas, una tanda de inquilinos que se fue, bonificaciones repartidas— y eso que cambió suele ser la historia de la operación. Después hágalos coincidir con terceros. El impuesto inmobiliario contra el padrón del condado. El seguro contra una cotización actual, no contra la factura del año pasado. Los servicios contra las boletas. Los sueldos contra lo que cuestan de verdad esos puestos. Los renglones que un dueño que opera él mismo casi siempre subestima son administración, mantenimiento y la reserva de reposición, porque el trabajo lo hace él y el capital lo difiere. En el rent roll, las columnas interesantes no son las rentas. Son los vencimientos de contrato —todo venciendo en los mismos noventa días es un riesgo, no una casualidad—, la columna de bonificaciones, cuántos inquilinos están mes a mes, y si hay unidades ocupadas por familiares, empleados o el propio dueño. Eso figura como ingreso y no se comporta como ingreso. Por último, pida extractos bancarios y la declaración impositiva de la sociedad. Donde el estado que armó el dueño y la declaración no coincidan, la declaración es la que se presentó bajo juramento. Esta nota es información general, no asesoría legal, contable ni financiera. Las reglas cambian y cada caso es distinto: consulte el suyo con un profesional matriculado. Alberto Zaltzberg — Adonait · adonait.com