Cap rate, cash-on-cash y TIR contestan tres preguntas distintas

El cap rate es el resultado operativo neto dividido por el precio. Ignora el financiamiento por completo, y eso es justamente lo que lo hace útil: compara dos edificios en igualdad de condiciones sin importar cómo los paga cada comprador. No dice nada sobre lo que gana un inversor en particular. El cash-on-cash es el flujo anual antes de impuestos dividido por la plata efectivamente invertida: anticipo, gastos de cierre y lo que costó poner la propiedad en condiciones de alquilar. Sí incluye el préstamo, lo que significa que el apalancamiento lo infla, y un cash-on-cash alto en una propiedad muy apalancada habla tanto de la deuda como del edificio. La tasa interna de retorno incorpora el tiempo y la venta final. Es la única de las tres que contesta «cuánto rindió esto, anualizado, en toda la tenencia», y es la más sensible a los supuestos, porque el precio de salida suele explicar la mayor parte. Una TIR construida sobre una venta optimista en el año cinco es una opinión con coma decimal. Ninguna está mal. Usar la que no corresponde, sí. Una disciplina que vale la pena: calcular las tres, y anotar los dos o tres supuestos que más mueven la TIR. Si un cambio chico en el cap rate de salida da vuelta la operación, la operación es una apuesta a la salida y no al edificio — y esa es una decisión que conviene tomar a conciencia. El múltiplo de capital —plata que vuelve dividido por plata puesta— es el compañero en criollo de la TIR, y es más difícil de disfrazar. Esta nota es información general, no asesoría legal, contable ni financiera. Las reglas cambian y cada caso es distinto: consulte el suyo con un profesional matriculado. Alberto Zaltzberg — Adonait · adonait.com